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马国立律师网
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马国立,团队首席律师。
毕业于山东大学法学院,法学学士学位,山东省律师协会农村和城镇化建设委员会委员、济南市律师协会行政诉讼委员会委员、“中国十大土地律师”、法律创新论坛讲师、山东广播电台《周末说法》特约嘉宾,
山东鲁泉律师事务所副主任,高级合伙人。
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企业征收解决方案
作者: 浏览量:190 发布时间:1899-12-30


一、企业征收的补偿项目以及计算办法
 

二、根据上图企业拆迁的计算公式如下:
 1.自有产权企业拆迁选择货币补偿的,补偿金额计算公式为:
 补偿金额=土地区位补偿价+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
  2.自有产权企业拆迁选择产权置换的,补偿金额的计算公式为:
 补偿金额=安置房与原房屋之间差价补偿+设备搬迁安装费+临时安置费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
 3.承租房屋企业,补偿金额计算公式为:
 补偿金额=租金差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失;
  4.承租土地上自建房屋企业,补偿金额计算公式为:
补偿金额=租赁土地差价【(重新租赁租金-原租金)×剩余租赁时间】+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失。
三、补偿如何计算
上面通过表格的方式列举了企业拆迁中的补偿项目,下面通过一个案例更直观的来介绍一下企业拆迁的补偿如何计算。
 某企业自有土地使用权及房屋所有权厂房,土地面积1500平方米,厂房面积为864平米。根据公式:补偿金额=土地区位补偿价+房屋面积×房屋重置成新价+附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费+解聘员工的安置补偿费+停产停业损失(营业面积×每平米补偿标准)+奖励和补助+其他无形资产损失,下面是该企业的各项补偿内容及计算方法:
  1.被征收房屋价值的补偿(即土地的区位补偿费+房屋重置成新费):9504000元
 该企业实际使用的面积共计1500平方米,其中厂房的面积为864平米。附近厂房的价格平均为11000元,应得的补偿为864×11000元=9504000元。一般实践中房和地的钱都合并计算,通常运用市场比较法,即参照附近同等地块的房屋的价值要求补偿。没有厂房的部分在实践中往往也是可以争取的,因为一般企业进行实际经营除了厂房外的土地也是为生产经营提供了很大便利,甚至很多时候也是为生产经营所用。本计算公式中并未列举此项补偿。
 2.附属物及设备损失及重置成新费+设备搬迁安装费:150000元
 企业的设备搬迁安装费用以及搬迁造成的设备损失费用根据实际情况是150000元。
 3.员工安置补偿费用:100000元
 按照劳动合同法的规定,跟员工解除劳动关系,给予经济补偿金,根据每个员工的工作年限及上一年度平均工资分别计算赔偿金额。实际情况是需要费用100000元。
 4.停产停业损失:1200000元
 按照规定营业面积每平方米补偿800元的标准计算(这部分要看企业的性质,营业情况,以及当地的两停损失的相关规定等综合考虑),该公司的营业面积为1500平方米,厂房等建筑面积864平米,其中闲置的土地作为停放车辆等用途也是作为经营使用的一部分。应当得到补偿为:800×1500=1200000。
 5.补助和奖励费用
 按照拆迁政策上的要求,提前搬迁的给予奖金200000元。
 6.其他无形资产
 因在拆迁地的经营多年,已经形成无形资产,如形成的固定的客户群,这些在拆迁后都受到了损失,所以应得到补偿。根据企业的盈利情况等因素综合考虑,要求补偿至少100000元。
  综上,该企业的各项补偿总计:11254000元。


文字版


一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等;
    二是停产停业损失,以实际情况而定,一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;
   三是拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;
    四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。
  (一)拆迁资产补偿费用
  1、实践中关于土地补偿费用存在的问题。
企业的经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止,那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据《条例》规定,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,拆迁法规并没有做出统一的规定。对集体土地上的建筑物拆迁也没用规定。
也有直接通过招拍挂或划拨的方式取得国有土地使用权的。但土地管理法中关于国有土地使用权收回方面,仅规定给予适当补偿,但没有详细的规定。
全国各地方的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时,这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候,应当加以保护的地方,希望有关部门能够引起重视。
  2、房屋、建筑物补偿费用确定问题。
  对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。
  3、设备补充费用按照重置成新价计算
  设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备重置成新价,对所有人进行补偿。
  在拆迁的实际操作中,拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,每个地方应当有确定的标准;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。
(二)停产停业损失
     该部分是法律实践中出现争执较大的部分,停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失,还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。这部分费用,往往是直接影响企业赔偿总额的部分,因此,也是律师维权的重中之重。
     《条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体标准和计算方法该条例并没有统一规定,其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中,补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定,各地补偿标准不同,计算方法也不同,这在立法上未免是一个遗憾。
(三)拆迁补偿费用
  1、设备搬迁安装费
对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,拆迁人应当予以补偿。
2、解聘员工的安置补偿费用。
  因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘,那么,应当根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。
  (四)基于拆迁政策发生的奖励费用
  在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际确定,也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是,如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时,奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人,这已经由政策性文件进行规定,也是合情合理的做法。

旧城改造企业退城进郊征收补偿实施方案文本
为积极稳妥地推动**县旧城改造工业企业退城进郊项目建设,改善旧城区人居环境,加快经济发展步伐,提升整体形象,特制定**大道旧城改造工业企业退城进郊征收补偿实施方案。
一、征收与补偿原则
房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,对被征收人给予公平补偿。
二、征收范围
征收范围指在***路以北、***路以东、**路以南、***路以西范围内的工业企业。
三、征收部门和实施单位
**县旧城改造暨退城进郊工程指挥部负责统一指挥调度,**县房产管理局为房屋征收部门,**县房屋征收与补偿办公室为征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。
四、征收补偿签约期限
征收补偿签约期限自**县人民政府发布房屋征收决定公告之日起60天内,搬迁期限在征收补偿协议中约定。
五、补偿办法
征收补偿安置按照《**县鼓励工业企业退城进郊(基地)搬迁改造暂行办法》进行。
补偿范围包括房屋及附属物补偿、土地补偿、设备设施补偿以及停产停业损失补偿。
违章建筑和超过批准期限的临时建筑,均不予补偿。附属建筑、未超过批准期限的临时建筑按重置价格结合使用时限给予货币补偿。
房屋重置价格标准
建筑类别 价格(元/m2)
框架 800-1000
砖混 甲 700
 乙 600
 丙 520
砖木 甲 520
 乙 420
 丙 320
简易 150—240

(一) 房屋补偿
房屋及附属物按照评估价格给予货币补偿。
(二) 土地补偿
被征收人土地面积以土地权属登记面积为准。土地补偿采用以下两种方式,被征收企业可任选其中一种进行:
1、被征收企业原址土地按商住用地基准地价进行评估,按评估基准价的65%给予补偿。
2、被征收企业原土地按照工业用地性质市场价进行补偿,另外,在被征收企业原址土地变更为商住用地的起拍价基础上,其溢价部分的60%补偿给被征收企业,如溢价部分不超过原地块变更为商住用地基准价的50%,补偿按该宗土地商住基准地价的60%计算。
(三) 设备设施补偿
企业生产办公用的设备、设施补偿金额由资产评估机构评估确定。被征收企业不可搬迁的设备设施,按照评估价值进行补偿;可搬迁的设备设施,按评估确定的搬迁、安装、调试等费用给予补偿。征收时已搬迁的企业不予补偿。
(四) 停产停业损失补偿
停产停业损失补偿由征收人与被征收企业协商确定。协商不成的,由评估机构评估确定。
征收时已停产停业的,不予补偿
六、设有抵押权的房屋和土地,在抵押人和抵押权人协商解决相关问题后,给予补偿,在公告规定签约时间内,抵押人和抵押权人协商不成的,由征收部门办理补偿款提存公证。
七、承租厂房的企业,按本方案第五条第三项规定给予补偿。
八、评估机构的选定
评估机构由征收部门推荐,被征收人选择确定。对评估结果有异议的,可以向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向市评估专家委员会申请鉴定。
九、需要异地迁建的企业,根据 《***标准厂房安置办法》文件精神,安置在***中小企业基地。鼓励企业进入***中小企业创业基地内标准厂房生产,对进入标准厂房的企业,***中小企业创业基地给予免租金2年的优惠政策。
十、奖励办法
(一)签订协议奖励
在2012年05月31日前签订征收协议的,根据其选择的土地补偿方式,一次性给予下列奖励,超过上述时间期限的不予奖励:
1、选择本方案第五条第(二)项中的第一种补偿方式的,按照该项补偿的6%给予一次性奖励。
2、选择本方案第五条第(二)项中的第二种补偿方式的,按照溢价部分的6%给予一次性奖励。
(二)搬迁奖励
按征收合同约定搬迁并交出房屋的,一次性给予下列奖励,超过合同约定搬迁期限的不予奖励:
1、选择本方案第五条第(二)项中的第一种土地补偿方式的,按照该项补偿的6%给予一次性奖励。
2、选择本方案第五条第(二)项中的第二种土地补偿方式的,按照溢价部分的6%给予一次性奖励。
十一、被征收企业异地投资优惠政策
(一)被征收企业无论是进入标准厂房生产还是进入工业园区新建企业,自新项目投产之日起,凡符合申报国家、省、市、县各类专项资金扶持、贷款贴息条件的项目,优先予以申报。
(二)被征收企业新建项目享受新落户工业企业和工业园区落户企业各项优惠政策待遇。
(三)被征收企业享受新招商引资企业同等优惠政策。
十二、房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋、土地所有权人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府按照本方案作出补偿决定,并在房屋征收所在社区予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的,由县人民政府依法申请人民法院强制执行。
十三、被征收企业补偿应提交的证件:房屋所有权证(或建设工程规划许可证)、土地使用权证。如被征收房屋或土地权属尚未确定的,由被征收人向县房产管理部门或土地管理部门申请确认产权。
被征收企业应保持房屋及附属物等建筑完好,并与征实施单位做好相关被征收资产交接工作。
十四、本方案未尽事宜,按国家、省、市、县有关规定执行。
十五、本方案由**县房产管理局负责解释。
十六、本方案自发布之日起实施。
              
二〇一二年四月一日


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