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毕业于山东大学法学院,法学学士学位,山东省律师协会农村和城镇化建设委员会委员、济南市律师协会行政诉讼委员会委员、“中国十大土地律师”、法律创新论坛讲师、山东广播电台《周末说法》特约嘉宾,
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后土地经济时代要关注什么?
作者: 浏览量:173 发布时间:1899-12-30

后土地经济时代要关注什么?

 

安邦首席研究员陈功不久前发表了谈中国的后土地经济的分析后,在市场上引起了不小的反响。尤其是一些地方政府,纷纷询问后土地经济的基本原理,以及应该如何发展后土地经济。

  后土地经济是安邦在4年之前就已提出的创新性概念,但直到现在,当中国政府持续进行房地产调控后,这个概念才显出了它在战略上的前瞻性和预见性。然而,土地经济模式在中国有强大的惯性,这是各个地方政府运用最娴熟的经济手段,因此从土地经济转向后土地经济,这不仅是个政策调整问题,同样也是一个观念转变问题。

  比如,安邦研究人员最近与某市市长沟通时,市长谈到在今年经济放缓的背景下,房地产受到调控,地方财政面临很大压力,同时招商引资也遇到困难,该市长最希望解决的有两个问题:一是如何在目前的背景下把土地卖出高价?二是如何对招商吸引到大的外资?安邦研究人员意识到,虽然这位官员考虑问题非常现实,无可厚非,但他的思维仍然停留在土地经济模式中,仍然对搞房地产寄予厚望,但这种思路现在已经行不通了。目前各个地方遭遇的问题,实际上都是没有及早针对后土地经济时代进行调整的结果。

  安邦首席研究员陈功曾说过,过去中国的城市经济,其实就是房地产经济,中国经济发展中的“GDP主义被极端化,变成了房地产主义。这种思路之下的发展,城市的价值损失是巨大的。在后土地经济时代,我们要把城市看成是一种资产,而城市资产是可以运营的。在资产运营的思维下,城市资产=土地+建筑+各类设施+管理+文化+增值,而各个环节如果运营得当,都可以增加城市资产的价值,这就是后土地经济时代城市经济的资产公式,就是地方官员们应该追求的最大目标。

  而在土地经济的模式下,城市资产就基本等同于土地资产的价值了,在搞房地产的思路下,土地资产的价值就基本上等于卖地收入了。但是,对于城市管理者来说,这种简单的卖地方式是损失最大的一种开发方式。陈功对此表示,土地卖出去,城市就没了土地,还得倒贴钱搞基建,本来可以赚70年的钱,结果一次性卖出就勾销了。所以,土地经济在本质上是赔本的、短视的,我们过去傻乎乎地不知道才这样干,现在我们明白了后土地经济,今后就不能再这样干了。

  过去中国的城市经济,其实就是房地产经济,中国经济发展中的“GDP主义被极端化,变成了房地产主义

  明智的城市管理者都应该明白,今后要干的应该是后土地经济,也就是以社区建设为核心,不卖地或是少卖地了,转而以城市和城市资产的运营为重点,要通过管理和服务,在城市资产运营上赚70年的钱,而不是把70年的钱一次赚走。客观评价,过去谈城市资产运营还有些早,条件还不成熟,但现在中国的城市化率达到了一定的水平,房地产价格经过连年的上涨,很多城市搞城市资产运营的基本条件已经具备。因此,城市管理者在观念和方法上都要跟得上形势的变化,否则就会在过去的死胡同里继续转下去。

  在后土地经济时代,一定要明白一些基本概念:一是后土地经济,这个概念与土地经济时代的概念有本质区别;二是城市资产,要以资产的眼光来看待城市的各种组成部分,这都是城市资产的不同表达形式;三是城市运营(不是城市经营),运营的对象就是各类城市资产,要让它们在各个领域里增值,这样才能做大城市资产。四是社区管理和社区规划,当以新开发房地产为主的城市化发展一定程度时,存量房地产要不断产生价值,就要依靠好的社区管理和社区规划。最重要的是,城市官员们应该真正明白城市经济的资产公式。

  最终分析结论(Final Analysis Conclusion)

  后土地经济时代已经扑面而来,它必将驱使各个地方政府转型。如果再不思考和接受后土地经济时代的概念,并提前思考适应这个时代的做法,城市发展之路只会越走越窄。

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